[용어] 순영업이익(NOI)과 자본환원율(Cap rate)
부동산의 가치를 측정하는 방법 중 하나인 수익환원법은 해당 부동산을 운용(임대수입, 광고수입, 주차수입 등)하여 얻을 수 있는 수익과 비용(관리비, 제세공과금 등)으로 얻는 순수익으로 부동산의 가치를 측정하는 방법이다. 오늘은 실무적으로 수익환원법을 적용하기 위한 순영업이익(Net Operating Income : NOI) 산출 방법과 산출된 순수익으로 부동산의 가치를 측정하는 지표 중 하나인 자본환원율(Capitalization rate : Cap rate)을 계산하는 방법을 다뤄보고자 한다.
1. 부동산의 가치를 측정(감정평가)하는 방법의 종류
부동산의 가치를 측정하는 감정평가의 방식은 3가지로 구분할 수 있다. 이는 부동산 뿐만 아니라 모든 재화의 가치를 평가하는 데 사용할 수 있는데, 가치를 평가할 때에는 비용성(어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 것인가), 시장성(어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되는가), 수익성(그것을 이용함으로써 얻는 수익은 얼마인가)을 고려하여 결정하게 된다.
2. 수익환원법과 순영업이익의 계산 사례
부동산의 가치를 측정할 때의 수익환원법은 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 부동산의 가액(가치)을 산정하는 방법을 말한다.
감정평가 실무기준에서는 순수익을 산정할 때 아래의 사항을 고려하도록 규정하고 있다.
감정평가 실무기준에 따른 순영업이익의 계산 흐름은 아래 표와 같다. 실무적으로는 간편하게 공실이나 대손이 없다고 가정하고 [가능총수익 = 유효총수익] 으로 산출하기도 한다. 결국 순영업이익은 대상 부동산을 운영함으로써 얻는 수익에서 대상 부동산을 운영하는데 드는 비용을 차감하여 산출하는 것이다.
순영업이익(NOI) 계산 사례,
임대보증금 10억원(1년만기 정기예금 이자율 1.0%), 연간 수입(임대료 1억 2천만원, 관리비 2천4백만원, 주차 6백만원, 광고 2백만원)
세금공과금 1천만원, 수선비 5백만원, 보험료 3백만원, 감가상각비 5천만원, 인건비 3천만원
3. 자본환원율(Cap rate)의 계산 방법
자본환원율은 대상 부동산(또는 자산)의 매매가격을 부동산(또는 자산)으로부터 얻는 순영업이익으로 나눈 비율을 뜻한다. 조금 더 쉽게 표현하면, 자본환원율이 10%인 부동산은 매년 같은 순수익을 10년 동안 거뒀을 경우 매매가격을 전부 회수할 수 있다는 의미이다. 자본환원율을 계산하는 수식은 아래와 같다.
자본환원율 = 순수익 ÷ 매매가격
위 순영업이익 계산 사례의 부동산을 15억원을 주고 매매했다고 가정하는 경우 자본환원율(Cap rate)은 7.6% 이다. 사례의 부동산을 15억원에 매입하고, 동일한 순영업이익을 매년 거둔다고 가정할 경우 매입금액 15억원을 회수하는 데 약 13.1년이 소요된다.
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